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破解老舊小區頑疾,提升管理服務水平


曹陽/深圳物業管理雜志/202005


    老舊小區的管理一直是很多物業企業最為頭疼的問題,一邊是公共設施設備老化、硬件配套設施規劃不足導致的各項問題逐漸突出,一邊是物業管理各項成本上漲,物業費提價難等問題,讓物業企業經營壓力重重,服務質量更是難以提升。

    其實針對老舊小區物業管理的難題,我也曾跟多個企業老總探討過,可以用“幸福的小區是相似的,困難的小區各有各的辛酸”來形容:有些老舊小區設備癱瘓,維修資金續籌困難,物業無力維修;有些老舊小區業主法律意識淡薄,占用消防通道、私搭亂建情況嚴重,業主物業關系緊張;有些老舊小區存在各種各樣的歷史遺留問題,業主怨聲載道,物業委屈無奈;有些小區資源匱乏,經營入不敷出,企業舉步維艱。雖然也有個別老舊小區在業主的支持下突破重重困難進行了管理費上調,但相對于快速上漲的成本,依然是杯水車薪。

    提升老舊小區管理水平,改善老舊小區環境,首先要解決資金難問題。小區的環境與業主居住舒適度密切相關。老舊小區由于建造時間久,各項問題也更加突出。雖然我市部分老舊小區公共設施改造被納入政府民生實事范疇,也有一些老舊小區因資金匱乏向政府部門尋求幫助得以解決,但依然無法從根本上解決老舊小區存在的問題。對此,國內一些地方也發文鼓勵物業公司通過利用小區的既有資源吸引社會資金,政府、投資企業及小區業主以特許權協議的形式,建立“利益共享、風險共擔、全程合作”的關系,形成“政府扶持帶動、企業融資共建、居民參與受益”的共贏模式,以此來豐富老舊小區的服務設施和服務功能。李克強總理在今年4月14日的國務院常務會議上也特別表示,老舊小區改造要建立政府與居民、社會力量合理共擔改造資金的機制,中央財政給予補助,地方政府專項債給予傾斜,鼓勵社會資本參與改造運營。對老舊小區改造的資金來源問題從政府層面給予指引和明確。當然,也有一些地方政府通過加強住宅專項維修資金的續籌工作,建立長效的管理機制,確保房屋保修期滿后的維修和更新、改造資金落實,比如西安市住建局要求,未成立業主大會的小區,續交后的維修資金分戶賬面余額不得低于首期交存金額;成立業主大會的小區,維修資金續籌后的余額不得低于首期交存金額的30%。深圳的一些老舊小區又可否通過這些模式解決資金難問題,提升居住環境,值得我們進一步探討。

    提升老舊小區管理水平,提高業主幸福感,需要創新服務模式,讓業主參與到小區事務中。老舊小區雖然物業費標準低,但是隨著社會的發展,業主們對物業服務的期望卻在不斷增加。物業企業要滿足業主的需求,就要根據小區實際情況有的放矢,順勢而為。比如華佳宏物業在管的龍屋小區建于上世紀八十年代,面對重重矛盾和問題,華佳宏物業一方面緊抓基礎服務,推動小區精神文明建設,另一方面積極借助小區黨組織和業委會力量,通過自籌和向政府爭取政策資金等方式,開展小區綜合治理,極大地改善了物業與業主的關系,疫情期間,獲得業主捐贈款物折價達3萬余元;福田物業在老舊小區管理中推行環境精益管理方法,破解老舊小區環境臟亂差難題,同時還在老舊小區中建立黨支部、黨建指導員辦公室,并通過各個議事活動的形式吸納和帶動老舊小區居民參與到小區治理中,破解老舊小區管理事務決策難題;萬科物業采用漸進式方式對新接管的老舊小區進行改造提升,先從看得到、迫切需要解決的問題入手,并在與業主代表、業委會充分溝通的基礎上量入為出,小區還通過探索“黨建+物管基層治理”模式,采用聯席會議方式將社區各單位連接在一起,共同推進社區疑難問題解決,為解決老舊小區物業與業主的關系處理難題上進行有益探索。

    推進城鎮老舊小區改造,豐富老舊小區服務功能,提升物業服務品質,不僅符合人民群眾改善居住條件的迫切愿望,也是擴大內需、帶動消費的重要舉措。這些年來,我們看到各級政府對老舊小區改造的扶持力度在不斷加大,各物業企業也在積極通過物業服務創新來提升老舊小區住戶的獲得感和滿意度,但幾十年前的物業費標準依然讓很多物業企業“巧婦難為無米之炊”,隨著老舊小區的逐年增多,各種矛盾和問題也會越來越突出。我們希望廣大老舊小區業主能提升消費意識和責任意識,共同參與到小區的管理服務中來;希望政府能通過更多的形式關注和支持服務老舊小區的物業企業;也希望物業企業能在政府對老舊小區改造政策的推動下,找到提升小區環境和物業服務品質的切入點,以此來改善居民的居住條件。畢竟,建設和諧宜居社區,營造良好的居住環境,不僅是城市發展的需求,是所有人民群眾的期盼,更是所有物業人為之奮斗的目標。


閱讀: 1243 次     2020-6-4 10:15:00



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